Tudo começa com o Mapeamento dos Ativos

Principais itens que precisam estar mapeados para controle e manutenção

Acredito que você já ouviu o ditado popular: “Quem não é visto, não é lembrado”. Pois bem, saiba que essa mesma analogia se aplica à Manutenção Predial, e especificamente nos equipamentos da edificação.

Antes de começar a discorrer sobre o assunto é importante destacar que na Manutenção Predial os equipamentos também são chamados de Ativos, esse esclarecimento vai facilitar no entendimento deste artigo.

Com essas duas informações em mente, partimos para a pauta principal.

Como todos sabem, os empreendimentos, independentemente de sua finalidade, seja um prédio comercial, residencial, galpão, escola, enfim, todos precisam ter um Plano de Manutenção Predial.

Esse documento será o norte da equipe com relação às atividades de manutenção preventiva e preditiva que serão realizadas. E para que ele seja eficiente, é imprescindível que todos os ativos estejam mapeados.

O que isso quer dizer?

Na implantação do Plano de Manutenção, a primeira etapa é o levantamento das informações, esse processo é chamado de mapeamento. É nesse momento que todos os ativos são registrados para que passem por manutenção.

Porém, se a pessoa que estiver fazendo o levantamento, não tiver clareza de como a edificação é composta, onde estão localizadas as casas de máquina, pode ser que algum ativo não seja mapeado. O que futuramente será um problemão, já que este não passará por manutenção preventiva e somente será notado quando quebrar.

Então, para ter um Plano de Manutenção eficiente, a base de dados deve ser confiável. 

E quais são os principais ativos que devem ser mapeados?

Dentro de um empreendimento existem diversos equipamentos. Tomando como base, um prédio residencial de 17 andares com 2 subsolos de garagem, neste tipo de edificação existem mais de 100 ativos que devem ser mapeados. E é claro, todos devem estar contemplados no Plano de Manutenção.

Mas, em alguns casos pode ser que o gestor não faça o levantamento completo, ou se esqueça de alguma área, deixando então alguns ativos de lado. Contudo, há uma lista de equipamentos essenciais que não podem faltar, que são:

- Entrada de energia
- QGBT (Quadro Geral de Baixa Tensão)
- Gerador
- Quadro de medidores
- Bombas de Recalque
- Bombas de incêndio
- Pressurizadores de escada
- Quadros elétricos
- Elevadores
- Reservatórios de água
- Hidrantes e extintores
- SPDA

Novamente, todos os ativos são cruciais e precisam estar no Plano de Manutenção, mas esses listados não podem faltar de jeito nenhum. Então, ao fazer o seu levantamento, tenha certeza de que nenhum desses itens ficou de fora.

Como fazer o mapeamento de ativos?

A maneira como é feito o levamento, influenciará diretamente nos dados que serão obtidos. Então, aqui vão algumas dicas para quando for realizar essa atividade.

1º - Conheça a edificação: no primeiro dia, vá ao empreendimento e não faça nenhum levantamento. Ande pelas áreas, conheça toda a estrutura, pergunte para os manutencistas como a edificação é constituída;

2º - Analise os projetos: pode ser que no dia em que conheceu o empreendimento, algum equipamento tenha sido esquecido, ou deixado de lado, alguma área técnica pode ter passado despercebida. Então, assim que terminar de conhecer o prédio, analise todos os projetos;

3º - Comece de cima para baixo: vá até o ponto mais alto da edificação e comece coletar os dados, inicie pelo captor do para-raios e vá descendo, até chegar na última bomba submersa do subsolo. Dessa forma você fará a cobertura total da edificação;

4º - Compare os dados: agora com todos os dados em mãos, compare com a lista apresentada anteriormente com os principais ativos que precisam ser mapeados.

Não tenha medo ou vergonha de retornar em alguma área, é importante que ao deixar a edificação, você tenha em mãos todos os dados necessários para fazer o Plano de Manutenção e que todos os ativos estejam mapeados.

Como dica extra, faça a revisão do Plano de Manutenção pelo menos uma vez por ano, e repita todo o processo de levantamento de dados. Dessa forma você terá clareza de como é a edificação e como ela é constituída.

Transforme essa revisão em um hábito. Estipule uma data e siga rigorosamente o procedimento como planejado. Vá com o plano de manutenção em mãos e entre em todas as áreas conferindo equipamento por equipamento.

Com toda certeza você estará muito mais seguro e amparado após essa ação.

Agora imagine se você conseguisse alinhar seus equipamentos mapeados em seu plano de manutenção e ter além disso todo o acesso remoto do controle de manutenção bem como imagem atualizada sob cada um de seus sistemas?

É nesse sentido que a Manu veio auxiliar, ela não substitui seu plano de manutenção, porém auxilia a realização com a lista de ativos prontas e além disso facilita a visualização de tudo isso.

Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.