Cronograma de manutenção preventiva dos prédios

Cronograma de manutenção preventiva dos prédios

“A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada” (ABNT NBR-5674:2012)

Não tem como falar em manutenção predial sem mencionar a NBR-5674, norma que trata especificamente sobre o assunto, a qual por sua vez, menciona o programa de manutenção e como o mesmo deve ser constituído. E é aqui que entra o Plano de Manutenção e todas as suas rotinas de prevenção.

Como a própria norma diz, é importante que o programa seja específico para o empreendimento em questão, e que seja composto pela junção de projetos, memoriais, orientações dos fornecedores e manuais. O que gera muitas dúvidas nos gestores prediais.

O que devo colocar no meu plano de manutenção, quais são as manutenções obrigatórias?

O planejamento das atividades de manutenção é a base para a efetiva operacionalização das atividades preventivas da edificação.

O planejamento consiste em um conjunto de regras e procedimentos que visam dirigir as ações da Equipe de Manutenção de forma a garantir a priorização e execução das manutenções e a previsibilidade dos recursos necessários para as suas ações e confiabilidade dos serviços prestados.

É importante lembrar que em alguns condomínios, normalmente os mais novos, possuem um Manual de Uso Operação e Manutenção que foi feito baseado na ABNT NBR-14037, e esse documento deve ser levado em consideração na hora de fazer o Plano de Manutenção.

Pois bem, na NBR-5674:2012 tem um anexo com algumas atividades que são essenciais constarem no plano, são elas:

A cada semana
· Fazer a drenagem da sauna úmida;
· Verificar o nível de óleo diesel dos geradores;
· Verificar o nível de água dos reservatórios de água potável;
· Verificar o funcionamento das boias dos reservatórios;

A cada 15 dias
· Verificar o funcionamento das bombas, e fazer o rodízio dos equipamentos;
· Fazer teste nas iluminações de emergência;
· Ligar o gerador sem carga;

A cada mês
· Fazer teste no sistema de pressurização de escadas;
· Fazer teste nas banheiras de hidromassagem;
· Fazer a manutenção preventiva nos aparelhos de ar condicionado;
· Testar as portas automáticas;
· Verificar o funcionamento dos aparelhos de segurança;
· Verificar se é necessário encerar as pedras polidas do empreendimento;
· Limpar os sistemas de águas pluviais;
· Testar o funcionamento da bomba de incêndio;

A cada dois meses
· Limpar e regular os queimadores dos geradores de água quente;

A cada três meses
· Aplicar óleo lubrificante nas dobradiças das portas corta fogo;
· Verificar a abertura e fechamento das portas corta fogo a 45º;
· Limpar a banheira de hidromassagem;
· Efetuar limpeza geral das esquadrias e componentes de alumínio;
· Efetuar limpeza geral do sistema hidro sanitário;

A cada ano
· Verificar a integridade estrutural de edificação conforme a ABNT NBR 15575;
· Verificar a integridade dos geradores de água quente;
· Inspecionar a integridade do SPDA e fazer a medição conforme a ABNT NBR-5419;
· Fazer a desinsetização e desratização do prédio;
· Verificar a integridade do sistema de impermeabilização da edificação;
· Verificar a integridade dos rejuntes e vedações;
· Verificar a integridade dos pisos e reconstituir onde necessário;
· Verificar a integridade dos decks de madeira e reconstituir onde necessário;
· Reapertar todas as conexões dos quadros elétricos (PAME – Parada Anual de Manutenção Elétrica);
· Verificar todos os caixilhos do empreendimento;
· Verificar as tubulações de água para detectar obstruções, falhas ou entupimentos;
· Verificar os elementos de vedação dos metais, acessórios e registros;
· Recarregar os extintores;

A cada três anos
· Efetuar a lavagem da fachada e verificar todos os elementos que a constituem;

Vale lembrar que essa lista não é fixa, ela deve ser trabalhada e aplicada em cada edificação de acordo com a tipologia, condições de uso e complexidade dos sistemas.

O plano deve ser elaborado com todas as informações técnicas pertinentes à edificação e deve contemplar todas as atividades, inclusive as ações preventivas realizadas pelas empresas especializadas, como por exemplo:
· A manutenção preventiva dos Elevadores;
· Esteiras e escadas rolantes;
· Geradores de energia;
· Caldeiras e boilers;
· Piscinas;
· Quadras poliesportivas;
· Playgrounds;
· Móveis e elementos decorativos;
· Esquadrias especiais;
· Sistema de prevenção e combate a incêndio Para cada um desses serviços, há uma empresa especializada que realiza as manutenções preventivas de acordo com o equipamento.

Essas rotinas também devem ser levantadas e adicionadas no Plano de Manutenção.

O cronograma de manutenção preventiva, é a base da manutenção predial, todo e qualquer empreendimento deve possuir o seu. Se você ainda não tem um implantado no seu empreendimento, faça o quanto antes, ele será o divisor de águas da sua manutenção predial.

Espero que tenha gostado, e que faça bom proveito de todas as informações aqui compartilhadas.